Бизнес-план базы отдыха и глэмпинга: разделы, расчёт выручки и точка безубыточности
Бизнес-план загородного объекта нужен не для папки с документами, а чтобы до покупки земли понять, сходится ли проект. Ниже — из каких разделов он состоит и как посчитать финансовую часть на условном примере: подставьте свои цифры и увидите, где проект ломается.
Обновлено 29 сентября 2026 г. · 12 мин чтения
Скачанный шаблон с «окупаемостью за три года» почти бесполезен: в нём чужие цены, чужой сезон и чужая земля. Рабочий план собирается из трёх вещей — участка, продукта и сезонности, и у каждой цифры в нём есть источник: договор, коммерческое предложение, цена конкурента на конкретные даты, норма закона. Там, где источника нет, ставят допущение и прямо его подписывают — тогда любой читатель плана видит, на чём держится расчёт.
Из каких разделов состоит бизнес-план
| Раздел | Что в нём | Откуда брать цифры |
|---|---|---|
| Резюме | Формат, номерной фонд, сумма вложений, срок выхода на плановую загрузку, окупаемость в трёх сценариях | Пишется последним — из расчётов ниже |
| Участок | Кадастровый номер, категория, ВРИ, площадь, ограничения, подъезд, сети | Выписка ЕГРН, правила землепользования и застройки, технические условия сетевых компаний |
| Продукт | Тип и число домиков, круглогодичность, баня, питание, досуг | Концепция и требования к типу средства размещения |
| Рынок | Конкуренты в радиусе поездки выходного дня, их цены и занятость по сезонам | Сайты и календари бронирования конкурентов, агрегаторы |
| Разрешения и сроки | Что строится капитально, что некапитально, когда приедет первый гость | Градплан участка, проект, график подключения сетей |
| Инвестиции | Земля, сети, дороги, строения, общая зона, оснащение, резерв | Коммерческие предложения подрядчиков и поставщиков |
| Выручка | Проданные ночи по сезонам, цена ночи, дополнительные услуги | Расчёт по сезонам и данные рынка |
| Расходы и налоги | Персонал, коммунальные платежи, уборка, маркетинг, комиссии, налоги | Штатное расписание, тарифы, Налоговый кодекс, решения муниципалитета |
| Финансирование | Свои деньги, заём, инвестор, грант — и график их поступления | Условия банка, договор с инвестором, правила программы поддержки |
| Риски | Что будет при загрузке ниже плана, росте сметы, задержке подключения | Сценарный расчёт |
Раздел «Участок» пишите до сделки, а не после: если категория или ВРИ не позволяют принимать гостей, остальные разделы теряют смысл. Как проверить землю, разобрано в статье Как проверить участок по кадастровому номеру, а что на ней разрешено строить — в статье Категория земли и ВРИ для базы отдыха. Из чего складывается бюджет запуска, подробно описано в статье Сколько стоит открыть базу отдыха; здесь сосредоточимся на том, как превратить эти затраты и будущую выручку в модель.
Шаг 1. Продукт и номерной фонд
Выручка ограничена сверху числом единиц размещения, поэтому модель начинается с вопроса, сколько домиков или модулей реально встанет на участке с учётом приватности, проездов, парковки, общей зоны и ограничений застройки. Второй вопрос — будет ли объект работать круглый год: от этого зависит, сколько сезонов вы вообще продаёте.
Тип средства размещения влияет на смету. Чтобы попасть в реестр как база отдыха — а к этому типу прямо отнесены глэмпинги и модульные некапитальные средства размещения, — объект должен соответствовать требованиям Положения о классификации средств размещения. Среди них: система отопления с температурой в номерах не ниже +21 °C (печное отопление допускается), огороженная благоустроенная и освещённая территория с площадкой с твёрдым покрытием, зона для приготовления и приёма пищи с посудой, договор на вывоз мусора. Всё это — строки сметы, которые легко забыть, если считать только стоимость домиков.
Летние шатры без отопления требованиям к базе отдыха не соответствуют. Для сезонного формата стоит сверить требования к типу «кемпинг»: отопления там не требуют, зато есть нормы к размеченным участкам, душевым и туалетам. Подробности — в статье Классификация базы отдыха и глэмпинга.
Шаг 2. Выручка по сезонам
Считать выручку от «средней загрузки за год» — главный способ ошибиться. Год делят на периоды с разной загрузкой и ценой и считают каждый отдельно. Формула для проживания: число домиков × сумма по периодам (ночей в периоде × загрузка периода × цена ночи в периоде).
Загрузку и цены по периодам берите у действующих объектов вашего уровня в том же районе: календари бронирования на их сайтах и в агрегаторах показывают занятые даты, а цены видны открыто. Столичные и курортные показатели в загородный проект переносить нельзя. Выходные и будни при желании можно выделить в отдельные периоды — для загородного отдыха разница между ними большая. Дополнительные услуги — баню, питание, прокат, мероприятия — добавьте отдельной строкой и тоже по сезонам.
Пример расчёта
Все цифры в примере условные: они показывают механику расчёта, а не рыночные цены или загрузку. Подставьте значения своего района.
Шесть круглогодичных домиков. Год разбит на три периода: лето — июнь, июль и август, 92 ночи; межсезонье — апрель, май, сентябрь и октябрь, 122 ночи; зима — с ноября по март, 151 ночь.
| Период | Ночей | Загрузка | Продано ночей на домик | Цена ночи | Выручка на домик |
|---|---|---|---|---|---|
| Лето | 92 | 70% | 64,4 | 12 000 ₽ | 772 800 ₽ |
| Межсезонье | 122 | 35% | 42,7 | 8 000 ₽ | 341 600 ₽ |
| Зима | 151 | 30% | 45,3 | 10 000 ₽ | 453 000 ₽ |
| За год | 365 | 41,8% | 152,4 | — | 1 567 400 ₽ |
Шесть домиков дают 914,4 проданной ночи и 9 404 400 ₽ выручки от проживания в год. Средняя загрузка за год — 41,8 процента, хотя летом она 70 процентов: поэтому модель, посчитанная по летней загрузке, всегда завышена.
Шаг 3. Расходы: переменные и постоянные
Расходы делят на две группы — без этого не найти точку безубыточности.
- Переменные растут с каждой проданной ночью: уборка и смена белья, расходные материалы, часть коммунальных платежей, комиссии агрегаторов и платёжных сервисов, туристический налог, если цена для гостя его уже включает.
- Постоянные платятся при любой загрузке: зарплата управляющего и персонала со взносами, базовые коммунальные платежи и отопление зимой, обслуживание сетей и территории, вывоз мусора, связь и система бронирования, маркетинг, страхование, земельный налог и налог на имущество, аренда земли, если участок арендован.
В примере примем переменные расходы 2 000 ₽ на проданную ночь и постоянные — 4 800 000 ₽ в год, то есть 400 000 ₽ в месяц. Это тоже условные цифры. Переменные расходы за год составят 914,4 × 2 000 = 1 828 800 ₽, а результат до налогов — 9 404 400 − 1 828 800 − 4 800 000 = 2 775 600 ₽.
Шаг 4. Налоги в модели на 2026 год
Налоги считают по режиму, который вы реально выберете, и по правилам текущего года. Для небольшой базы отдыха на упрощённой системе в модели нужны четыре строки.
| Налог | Правило на 2026 год | Что заложить в модель |
|---|---|---|
| УСН | 6% с доходов или 15% с разницы доходов и расходов; лимит доходов — 490,5 млн ₽ (ст. 346.12, 346.13 и 346.20 НК) | Посчитайте оба варианта и выберите меньший налог |
| НДС | Плательщик УСН освобождён при доходах не выше 20 млн ₽, новый ИП или ООО на УСН — с даты постановки на учёт (ст. 145 НК); проживание на общих ставках — 0% по 31.12.2030 (пп. 19 п. 1 ст. 164 НК) | При выручке выше 20 млн ₽ — отдельный расчёт вариантов с бухгалтером |
| Туристический налог | Если его ввёл муниципалитет: до 2% стоимости проживания, но не меньше 100 ₽ за сутки (ст. 418.5 и 418.7 НК) | Ставку смотрите в решении муниципалитета |
| Земельный налог | Для участка под туристическое обслуживание — не выше 1,5% кадастровой стоимости (ст. 394 НК) | Кадастровую стоимость берите из выписки ЕГРН |
В примере выручка 9,4 млн ₽ — ниже порога 20 млн ₽, поэтому НДС нет. На УСН «доходы» налог составит 6% × 9 404 400 = 564 264 ₽, на УСН «доходы минус расходы» — 15% × 2 775 600 = 416 340 ₽. Для этого примера выгоднее второй вариант: чистый денежный поток — 2 359 260 ₽ в год. Упрощения: не учтены списание затрат на стройку в расходы и уменьшение налога ИП на страховые взносы — их посчитает бухгалтер. Подробнее о режимах — в статье ИП или ООО для базы отдыха: налоги и требования.
Шаг 5. Точка безубыточности
Точка безубыточности показывает, сколько ночей нужно продать, чтобы покрыть постоянные расходы. Формула: постоянные расходы ÷ (средняя цена проданной ночи − переменные расходы на ночь).
В примере средняя цена проданной ночи — 9 404 400 ÷ 914,4 ≈ 10 285 ₽. С каждой ночи на покрытие постоянных расходов остаётся 10 285 − 2 000 = 8 285 ₽. Безубыточность — 4 800 000 ÷ 8 285 ≈ 579 ночей в год, или около 97 ночей на домик: это загрузка примерно 26,5 процента. Всё, что продано сверх, — прибыль до налогов.
Сравните точку безубыточности с загрузкой конкурентов в низкий сезон. Если объект выходит в ноль только при летней загрузке круглый год, запас прочности у проекта нулевой.
Шаг 6. Окупаемость и сценарии
Окупаемость — это вложения, делённые на чистый денежный поток за год. Допустим, в примере вложения вместе с землёй, сетями, благоустройством и резервом — 30 млн ₽ (условно). Тогда базовый сценарий окупается примерно за 12,7 года. Одного сценария мало: посмотрите, что будет, если загрузка в каждом периоде на 10 пунктов ниже или выше плана, а цены и расходы на ночь те же.
| Сценарий | Загрузка лето / межсезонье / зима | Средняя загрузка | Выручка | Поток после УСН 15% | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|
| Осторожный | 60 / 25 / 20% | 31,8% | 7 250 400 ₽ | 900 660 ₽ | ≈ 33 года |
| Базовый | 70 / 35 / 30% | 41,8% | 9 404 400 ₽ | 2 359 260 ₽ | ≈ 12,7 года |
| Оптимистичный | 80 / 45 / 40% | 51,8% | 11 558 400 ₽ | 3 817 860 ₽ | ≈ 7,9 года |
Плюс-минус десять пунктов загрузки меняют срок окупаемости больше чем в четыре раза. Поэтому осторожный сценарий — не формальность: по нему видно, хватит ли денег обслуживать заём и пережить слабый первый сезон. Отдельно проверьте, что будет при росте сметы, например на 20 процентов, и при сдвиге запуска на сезон из-за подключения электричества — сроки техприсоединения разобраны в статье Электричество на участок под базу отдыха.
Шаг 7. Финансирование и деньги по месяцам
Годовая модель не показывает самого опасного периода — месяцев, когда деньги уже тратятся, а выручки ещё нет. Поэтому к ней добавляют помесячный план движения денег: когда платить за землю, проект, сети и строения, когда откроется продажа, с какой загрузки стартует первый сезон. Разница между оттоком и притоком за этот период и есть потребность в финансировании вместе с оборотными средствами.
- Если проект строится на заёмные деньги, проценты и погашение долга входят в поток — окупаемость собственных вложений будет длиннее, чем в таблице выше.
- Если рассчитываете на грант или льготную программу, заложите сроки конкурсного отбора и условия софинансирования: деньги поддержки приходят не в день подачи заявки. Обзор мер — в статье Гранты и господдержка на глэмпинг и базу отдыха.
- Если в проекте несколько собственников, в плане фиксируют, кто, сколько и когда вносит и как делится результат.
Как сделать план убедительным
- У каждого допущения — источник: коммерческое предложение, технические условия, цены конкурентов на конкретные даты, норма закона.
- Первый сезон заложен отдельно и с загрузкой ниже базовой: у нового объекта ещё нет отзывов и постоянных гостей.
- Деньги на запуск включают оборотные средства на месяцы до выхода на плановую загрузку, а резерв на непредвиденные работы — отдельная строка.
- Разрешения и сроки расписаны по месяцам. Что и когда оформлять, — в статье Разрешения для глэмпинга и базы отдыха.
- Ставка НДС 0 процентов на проживание заложена только вместе с классификацией: Минфин связывает её с включением средства размещения в реестр (письмо от 18.02.2026 № 03-07-15/14814).
- Туристический налог и тип средства размещения проверены по месту: ставку устанавливает муниципалитет, а требования к типу — Положение о классификации.
Сверьте расчёт с рынком готовых объектов
Хорошая проверка модели — действующие базы на продажу. В карточках баз отдыха в продаже и готовых глэмпингов продавцы указывают номерной фонд, загрузку, выручку и прибыль, а окупаемость считается как цена, делённая на годовую прибыль. Это данные продавцов, их нужно проверять, но порядок цифр они показывают. Если ваш проект с нуля окупается заметно дольше готового объекта той же ёмкости, возможно, выгоднее купить работающий бизнес.
Цену земли для раздела «Инвестиции» можно сверить с оценкой участка по кадастровому номеру: она показывает медиану цен предложения за сотку среди объявлений о продаже земли в вашем регионе на площадке и подходит ли ВРИ участка под базу отдыха.
Финансовая модель с прогнозом доходности под ваш участок входит в концептуальный проект базы от ОткрытьБазу.РФ — что в него входит и сколько он стоит.
Частые вопросы
Как составить бизнес-план базы отдыха?
Начните с участка и продукта: что разрешено на земле и сколько домиков на ней встанет. Затем посчитайте выручку по сезонам, разделите расходы на переменные и постоянные, добавьте налоги по правилам текущего года, найдите точку безубыточности и окупаемость в трёх сценариях и распишите деньги по месяцам до выхода на плановую загрузку. Резюме пишется последним.
Какую загрузку закладывать в бизнес-план глэмпинга?
Не среднюю за год, а отдельную по каждому периоду — лето, межсезонье, зима, при желании выходные и будни. Ориентиры берите у действующих объектов вашего уровня в том же районе, а первый сезон считайте с загрузкой ниже базовой. Столичные и курортные показатели в загородный проект не переносите.
Какая окупаемость у глэмпинга?
Единой цифры нет: срок окупаемости — это вложения, делённые на чистый денежный поток за год, и он очень чувствителен к загрузке. В условном примере из статьи изменение загрузки на 10 пунктов вниз или вверх меняет срок с 12,7 года до 33 или 7,9 года. Считайте на своих цифрах и в трёх сценариях.
Какие налоги учитывать в бизнес-плане базы отдыха в 2026 году?
На упрощённой системе — УСН 6 процентов с доходов или 15 процентов с разницы доходов и расходов; НДС — если доходы выше 20 млн рублей; туристический налог, если его ввёл муниципалитет, — до 2 процентов, но не меньше 100 рублей за сутки; земельный налог — не выше 1,5 процента кадастровой стоимости для участка под туристическое обслуживание.
Где взять цифры для бизнес-плана базы отдыха?
Цены и занятость — у конкурентов в радиусе поездки выходного дня, стоимость строений и сетей — из коммерческих предложений и технических условий, налоги — из Налогового кодекса и решений муниципалитета. Для сверки полезны объявления о продаже действующих баз: продавцы указывают загрузку, выручку и прибыль.
